北京买房：理清思路，购房建议

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

想听一下您的建议：

总述：500w以内，以保值为目的，荣丰开间现在是否要卖掉换椿树园一居或其他？个人情况：40 未婚女，因此无需考虑学区，事业单位，集体户口仍在单位，年过七十的母亲在老家。荣丰房子：三期东向开间，中介预计售价330-350w之间，租金4200元左右。椿树园一居：正规一居西向约470-530w之间，为了离单位近，故近五年一直在此小区租房。

A：

1.、因出生率的降低，无居住属性又是学区上车盘的荣丰也在下降，该尽早出？何时出？

2、椿树园是回迁房，质量一般，但有电梯直达，能满足自住和未来老人来京方便上下的要求，但和荣丰一样，这两个小区都是学区房，溢价率都较高，我的折腾除了满足自住属性是否有必要？还是应折腾到其他区域，例如朝阳？

3、椿树园现有两个470w的一居在售，都是中间层，一个是小区中间楼电梯直达的西向，一个是小区进门的楼，电梯到达后需下半层楼梯的南向，不谈其他因素该如何选择？

4、椿树园八月开始进行老旧小区改造，如果买房应在改造前还是改造后？

5、从去年一直犹豫的主要原因还是自身经济条件，各种声音都在说当前形势不适合负债，如果折腾贷款要控制在150w以内，北京买房：理清思路，购房建议是否有必要说实话也没那么坚定？

回答：

1、保值为目的，那常规建议就是避开学区房啊，溢价是明摆着的，人口趋势也是明摆着的，高峰期之后除非是有鼓励政策，否则溢价部分很可能受影响。另外就是公寓产品的客群窄，全北京也就朝阳有几个能做到不落后大盘，其他的价格走势都普通。

荣丰在成为学区房之前，是西城区升值几乎最弱的商品房，也是最后一批成为学区房的，2015年之后才被爆炒成神盘。用现有的价格和租金计算，那租售比在800出头儿，而北京公寓的平均值不超600，所以这学区溢价仍然在30%以上。只能说比之前低了，是否能保住和保住多少谁也不知道。

先甭着急出呢吧，看看是否有新政策。外地有些城市用学区房刺激市场来救市，典型的是石家庄等地，那北京也至少不会出台利空政策，所以不着急卖，在明年信息采集之前出手就行。

2、椿树园的溢价也不低，换了的意义不太大，花不少的税费，但性质没有根本改变。打个比方就是先买了瓶五粮液觉得不实惠，加钱换成茅台了，那就只能是自己觉得好喝就行呗。

如果确定是为了满足自住需求就合适，毕竟房子是用来住的。只是从保值角度意义不大而已，不如朝阳不带溢价的房子性价比高，风险也小。

3、具体房源我不敢建议，不到现场的话看户型图都没用。改造前后没太大区别，预期的价值已经体现在价格之中了。除非是改造效果超出预期，否则怎么都占不到便宜。如果资金准备好了就提前买吧，赌一下预期，反正也不吃亏。

5、经济条件看自己了。不过这不适合负责指两点，一是有可能再次降息，二是针对收入和工作不稳定的人群。所以如果是工作稳定，那是否负责就看收入了。降息我认为是不会太多了，0.5个点到头儿了。

6、总之如果是我会在高峰期过去之前卖掉荣丰，然后除非是特别喜欢西城这地段儿，否则会买在其他区。朝阳的租金相对最高，换租占的便宜多。丰台石景山也都有保值不错的，没溢价。

仅供参考。

二

万科的物业赔钱吗？我看**博主说这些物业公司都赔钱，是靠买房的利润来补贴物业，现在房子卖不出去，物业的补贴就没了，所以水平肯定下降，房价也就必定下跌。我看我们**小区的还行，肯定是没前几年好了，但也说的过去。可他们如果赔钱怎么办啊？

1、赔钱怎么办？开源节流的自己想办法呗，所有行业都有赔钱的可能，有辙就想去，没辙就拉倒。不用替他们操心，如果真赔钱的话他们早就不干了，只要是维护水平没有明显的下降，那就说明至少能支撑日常费用。

2、这**博主说的不太对，老小区有可能因为物业费太低而不赚钱，但一般没有赔钱的道理。尤其是像你们小区这房龄新的时候，设备设施没什么可维修更换的，也就是养护成本低，那就更不可能赔钱了。

只有一种可能，开发商卖房时用物业费搞促销来着，减免个十年八年的，那物业有可能赔钱。但这种事儿很少，也不是普遍现象，大公司更是犯不上了。

3、总之没必要琢磨这些，物业公司真要是不赚钱会跟业主们协商涨价的，谁都不会轻易放弃蛋糕。如果水平明显下降确实会影响房价，但未必是因为赔钱造成的，赚钱的物业也净是不好好干的，这就看业主们和业委会的监督吧。

三

我在五棵松工作，未来父母来京投靠我，需要购房一同居住，预算700-800万，目标三居，适合老人居住（近公园和医院），请问您现在是买新房的好时机吗？

目前看上丰台的华曦府，96平和103平的房子，均价七万五（毛坯房），96平是总高27层的全南向三居，103平是总高13层的南北三居（目前只有1、2、3层），请问您值得购买吗？在这片区，还有新房或者二手房推荐吗？

1、房子本来就是用来住的，既然是为了一家人自住就没必要纠结什么时机了。而且又是新房，更是自住为主的产品，什么时候买都合适。

再一点是北京的新房其实无所谓时机，价格和土地成本都是限死的，所以根本就谈不上时机，尤其是市区的房子，反正也没什么调价空间。

2、丰台华曦府，限价7.5万，但期房是带装修的吧？现房才是毛坯呢。地段儿普通吧，典型的两区交界，北边是铁道，南边离地铁不算近，自住为主吧。其他的期望值别太高，毕竟溢价率不低呢，土地规划已经透支了部分后期价值，否则也不会定7.5万的价格。

只有123层，那不就更是自住为主了吗？算硬伤，在开发商手里那么多人花了那么多的推广营销费都不好卖，到业主手里成为二手房之后就看自己的本事了。

值不值的从自住角度没标准，自己或家人喜欢就是值。从投资角度普通，房产的价值由地段儿决定。反正周边的几个都升值普通，除了万科的算基本跟上大盘，其他的都略弱一些，也有落后比较多的。所以看自己重视什么吧，注重自住就看自己喜好，注重保值可以再考虑一下。

四

我京户30岁，无房，年薪40万，首付150万左右。父母的房子在松榆里，但因为产权问题不能卖。我目前工作在国贸，想买地铁沿线的房子。希望两居室，户型舒服，如果出租的话租金高，出手的时候好卖，关键是升值要高，必须跑赢大盘！！！学区倒不着急，当然如果是学校好的可以考虑，前提是不能有溢价。请推荐，最好是新房，本人要求较高。

1、这要求是不低，相对于这预算来讲偏高了。打个比方吧，这就相当于高考之后填志愿，要求是名校 热门专业，这要是考了6/700分好说，但如果是4/500分就不太好办了。

2、首付150，月供2万之内吧，最多买500左右的，这价位在北京基本就是普通房产，自住为主更合适，非得要跑赢大盘不容易。

因为一般来说都是改善型的才更适合投资，因为针对的客户群对价格不太敏感，不像刚需群体那样追求性价比，因此也就相对容易抬高价格。但这种房就偏贵了，怎么也得大几百万起。尤其是房产的价值由地段儿决定，好地段儿的价值都偏高。

3、再一点，如果预算不是很高，那租金升值是相悖的。租金属于消费，体现了城市中普通家庭的收入水平；而升值属于投资，尤其是改善类的，体现了较高收入家庭的投资意愿。所以如果是买普通的刚需类房产，那租金高的大多数都升值慢，而升值好的必定租金低，二者不可兼顾，只能是适当取舍。

4、所以再考虑一下吧，这目前的要求是比较高，我不好说什么。另外如果去中介的话最好别提太高的要求，期望值越高，他们会认为你不太懂，越有可能忽悠。

五

我女儿在首钢附近上班五年了，有京户，现在是发愁房子，当年我不懂就给她买了公寓，现在住的嘈杂，物业不好房价也没涨，如果计算利息的话还赔钱。现在是他们有可能公司搬到丽泽，我想卖掉我们老家的房子allin附近的两居，她住的舒适，我们将来投靠也可以住，结婚的话双方看具体情况。

我暑假去看了房子，按您的方法计算了一下是有溢价，那如果买在丰益花园怎样？我觉得自住和养老、医疗都是不错的，学校也挺好。

1、买了公寓但基本没赔钱，买的够早的啊，最晚也得是2015年买的吧？甚至是2014年之前，那么早就给女儿准备房子了。

2、丰益花园挺好的，当年丰台区经适房的样板工程，开发商就是丰台建委，建筑质量是获过奖的。地段儿也不错，可以算是丽泽概念，但没有溢价，因为这种性质的小区很难吃到太多红利。但这么多年保值至少不落后，挺稳妥的。

学校在丰台算还不错，放到北京算中等。这里的十二中是高中部，和本学区无关。但毕竟是十二中，过些年改成初中也有可能。

3、总之丰益花园挺好的，该买就买吧，以板楼为主就行。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！