积极推进！重庆保障性住房稳步扩增，存量收购如何进一步发力？

5月17日，中国人民银行表示将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。统筹考虑政策衔接，将去年的1000亿租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围全面推广。随后各个城市陆续发布相关存量收购的政策。

6月14日，重庆市住房城乡建委印发《重庆市2024年度住房发展计划》（以下简称《发展计划》），部署今年重庆住房发展的主要目标和重点工作。其中关于保障房提出：全年计划筹集保障性租赁住房3.1万套（间），开工建设配售型保障性住房7000套以上，新增保障性住房和安置房等其他住宅用地62公顷。同时推动租赁住房贷款支持计划试点，落实《重庆市租赁住房贷款支持计划试点工作方案》，批量收购存量住房用作租赁住房，计划全年收购商品房约4200套、30万平方米。

目前重庆新建配售型保障性住房及收购存量用作配租型保障性住房双线并行，不仅大大增加了保障性住房供应量，让居者有其屋；更进一步助力楼市去库存，对原资产持有者提供了资产变现机会；同时相比新建保障房，政府收购模式周期较短，有利于缓解房地产市场的下行压力以及房企流动性风险，提升住房资源的合理高效利用。目前《发展计划》保障房工作的任务目标完成情况如何？其中存量收购进度如何，过程中又有哪些难点呢？

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新建配售型保障房

任务目标：

全年计划筹集保障性租赁住房3.1万套（间），开工建设配售型保障性住房7000套以上，新增保障性住房和安置房等其他住宅用地62公顷。

数据来源：克而瑞调研

截至目前，九龙坡、大渡口、高新区、北碚区的保障房项目已进行购房意向登记填报。渝北区、江北区、沙坪坝区这三个区的配属型保障房项目已在今年4月开工，尚未进行公开的购房意向登记填报。

从已进行购房意向登记的保障房项目来看，房源面积段在60㎡-120㎡左右，售价与板块新房成交价有一定价差，房源预计在2025年-2027年期间交付。

从7000套的目标来看，截止2024年8月末，配售型保障房目前集中于新建且目前进度不足4000套，尚有超3000套的差距；

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存量收购保障房

《重庆市租赁住房贷款支持计划试点工作方案》中计划全年收购商品房约4200套、30万平方米。

时间线整理：

目前重庆已进行二批存量商品房用作保障性住房项目的收购，2月首批收购7个项目共计4207套房源，今年8月26日二批次签约7个项目约2600余套房源。除开《发展计划》发布前的4000套房源，距离全年收购4200套的目标剩余约1600套。

在首批次收购的房源中，佳寓光环店已于6月14日投入使用，该项目位于重庆照母山板块，紧邻轨道5号线重光站，周边拥有光环购物中心、金科商业中心，商圈配套完善。所有房源均为单间套房36-38㎡，房源水电均为民用。租金每月1500元左右，租期最短一个月、最长一年。

除此之外，位于九龙坡区的佳寓半山郡店将在今年10月

投入运营，共有102套公寓。这处公寓同样遵循“一点四区”原则，小区距离轨道5号线华城路站3B出口仅20米；项目自身配套幼儿园，周边有华岩小学、人和中学、重庆外国语实验学校、重庆育才实验学校等；周边商业有仁和西里、龙湖云领天街等。

今年11月

，位于高新区的翰林华庭店也将投用，这处公寓周边分布有大型农贸市场和部分产业园区，将重点服务于进城务工人员。据悉，今年内，重庆嘉寓公司在中心城区计划有超1000套房源将投入使用。

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存量收购难点尚存

由于配售型保障房收购标准暂未出台，参考配租型保障房收购标准与新建配售型保障房建设情况进行推算：“现房、整栋、小户型、轨交站点”或将仍是筛选标准，结合首批次新建配售型保障房户均面积在100-120㎡，首个意愿征集项目产品为75-99㎡，后续配售型保障房收购对于面积的门槛上限大概率将上浮。假设门槛上浮至120㎡，通过重庆现房库存盘点，最大化将有6394套房源符合要求，但叠加整栋、轨交等标准后，实际可收房源量将再缩减。

数据来源：CRIC

目前保障性住房供应量稳步提升，8月二批存量商品房用作保障性住房项目的收购完成后，任务目标已完成过半，但结合存量市场现状来看，存量收购依旧存在以下难点：

1)可收购用作保障性住房的商品房标的较少，根据政策要求，保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。然而，积极推进！重庆保障性住房稳步扩增，存量收购如何进一步发力？市场上绝大多数的商品房通常不会全部以单一小户型出现，导致满足条件的房源少。

2)收购标的限制：政策要求收购的商品房必须是已建成未出售的现房，这进一步限制了可选房源的范围。

3)收益不匹配和需求错位是当前制约存量房收购开展的主要难点。如果收购用于保障性租赁住房，部分城市的租金回报率偏低，难以覆盖项目前期投入的利息支出及后期的运营维护成本。

4)保障性住房需要限定价格或租金，通常低于同地段同品质的市场租赁住房。这可能导致收购方与业主在资产价值上难以达成一致，增加收购难度

5)保障性住房需求与商品房库存之间往往存在错位的情况。保障性住房缺口较大的是一二线城市，但商品房去库存紧迫性较高的却是三四线城市。

6)多地鼓励国有企业收购符合条件的存量房源用作保障性住房，但大部分国企的收益预期、风险承受能力以及运营管理能力等制约了存量收购的推进。

7)大规模的存量住宅收购可能对市场稳定性造成一定影响。如果政府过度干预市场，可能会导致市场价格波动加大，不利于市场的平稳健康发展。

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存量收购调整空间

为了进一步缓解市场库存和去化的压力，我们认为政策层面有以下调整空间：

1)扩大收购的物业类型：

2023年的收购标准强调为商品住宅现房，今年新政强调为商品现房，可以看出收购的物业类型呈现扩大化，实际上，重庆除了住宅以外，包括商办、产业园区居住配套、酒店等现房物业均有较大存量，商办类、酒店更适合做长租房，而且商办去化难度大，原资产方愿意打折的力度更大，因此建议可适当扩大物业类型的筛选。

2)“一区一标准”：

重庆的城市发展呈现组团式分散发展，城市核心板块遗留大量分散式的存量房，并不符合整栋、整单元的标准，但是凭借其核心区位、靠近轨道站点的优势，更优质的租金表现，更高的售价和销售速度，或许可以纳入收购范围。

3)改善收购的户型限制：

现房库存量中58%集中在120㎡大户型，90-120㎡的户型占比33%，根据现有收购标准仅针对90㎡以下的小户型，在整体现房库存中占比仅为9%，对于整体去库存的推动有限，因此建议收购的户型限制可从90㎡以下小户型扩大至120㎡以下，至此现房库存中有约42%共计6394套房源可被收购，也可进一步达成整年的保障房目标。