存量房贷利率还能下调吗？谈股论金

存量房贷利率真的会降吗？上周末，一则关于有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率的传闻让广大房贷客户欢欣鼓舞，也给A股打了一针强心针。但是9月2日，有商业银行高管公开表示，尚未接到监管部门征求意见的通知，又给市场泼了一盆冷水。半两财经了解到，尽管相关传闻没有得到任何权威部门的回应，但市场方面却对此话题高度关注。近期不少机构就此发布研究报告和观点，详细分析存量房贷利率下调的可行性和后续影响。而不少房贷客户也在通过各种渠道表达心声，呼吁有关部门尽快下调存量房贷利率。但也有不少金融业内人士认为，下调存量房贷利率对银行经营会带来明显的负面影响，必须谨慎研究，不能轻易出台。

市场传闻

8月30日，有传闻称，有关部门正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许批量下调或客户直接转入其他银行办理转按揭，按最新利率签订合同，以降低居民房贷负担。消息传出后，不少房贷客户“喜笑颜开”，A股市场的房地产板块也迎来久违的全线大涨，两只房地产ETF涨超5%，金地集团、天地源等多只个股涨停；消费板块也大幅飘红，消费电子ETF涨超4%；银行股却跌多涨少，一直领涨的银行板块明显回调。

然而，传闻带来的兴奋只撑过了一个周末。9月2日，在招商银行中期业绩发布会上，招行行长王良表示，目前还没有收到监管部门有关转按揭的通知，有关部门也还没有向商业银行征求意见。若后续相关政策推出，会对银行业的存量按揭利率带来一定负面影响，宏观管理部门可能会做好充分论证和研究，再推出相关的政策。这是上周五市场传闻后，首次有商业银行的高管正式回应这一消息。

截至目前，金融监管部门对于存量房贷利率调整的传闻尚未有任何回应。

提前还贷

我们现在的生活主题就是攒钱还房贷，争取年底前能再还一次。”在北京某互联网大厂工作的李先生最近两年已经提前还贷了三次，现在正积极准备第四次。

2022年3月，李先生夫妇申请了一笔200万元的30年期限房贷，购买了一套小三居。去年4月，房贷刚满1年，他们就提前还款50万元；去年11月，他们第二次提前还款，额度30万元；今年4月8日，小两口又提前还了20万元。三次提前还款，李先生都选择的是月供不变，缩短年限。现在他们的贷款年限已缩短至8年，余额仅剩80多万。

李先生称，因为LPR一直在调，自己这笔房贷的利率其实一直在降，已经从最初的5.6%下降到现在的3.95%，但是夫妻俩仍然选择尽快提前还款。在他们看来，就算这几年降了不少，房贷利率还是太高，比现在新买房的人高太多；而且自己未来的收入和工作都有不确定因素，还是早一天还完早一天轻松。

像李先生夫妇这样想尽早甩掉房贷包袱的存量客户大有人在，有人甚至称自己“提前还款都上了瘾”。去年已经提前还了100多万的小雅表示：“我就是一门心思提前还房贷，包也不买了，馆子也不下了，旅游也不去了。前天又预约了10月份再提前还一笔。房贷利率不降我只能提前还，还能怎么办？”

随着LPR的一路下行，就算加点不调整，存量房贷利率也会越来越低。如果大家手里的钱拿去别处投资，收益率高过房贷利率，那提前还贷不就亏了吗？半两财经发现，在提前还款的人群中，有一批人真还很认真思考过这个问题，但是他们发现目前提前还贷肯定比其他理财更划算，从资金效率的角度也作出了同样的选择。

读者张女士表示，她7月份狠心赎回了已亏损40%的基金还了房贷，她对基金是否能回本不抱希望，但是提前还贷后每月要付的利息是实实在在地减少了。这笔钱提前二十多年还节省的利息差不多能可以覆盖基金的亏损了。张女士称，目前所有稳健的理财，不论是储蓄国债、银行存款、大额存单还是银行理财，收益率也是不停下跌，能超过3%的都难找了，更别说超过自己4.2%的房贷利率，“手里的闲钱提前还贷最合适，比其他理财都划算。”

余额减少

银行方面发布的数据也印证了存量房贷客户用“脚”投票的结果。

8月30日，中国人民银行发布《2024年二季度金融机构贷款投向统计报告》。央行数据显示，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。央行此前发布的数据显示，2023年末，我国个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%。这意味着今年上半年个人住房贷款余额减少了3800亿元。业内人士表示，存量房贷利率居高不下使得客户积极提前还贷，是房贷余额减少的主要原因。

最新披露的上市银行中报也显示，上半年绝大部分国有大行和股份行的房贷余额均明显下降。据统计，今年上半年，42家A股上市银行个人住房贷款余额合计为34.08万亿元，相较上年末缩减3174.21亿元。

作为个人房贷市场的主力，今年上半年，中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、邮储银行六家国有大行个人住房贷款规模合计为26.13万亿元，相较上年末的26.43万亿元减少3118.92亿元，下滑1.18%。其中，按揭规模最大的建行6月末的个人住房贷款余额为6.31万亿元，较上年末减少764.66亿元，降幅1.20%；按揭规模紧随其后的工行，6月末住房贷款余额为6.17万亿元，较上年末下降1.96%。农行、中行、交行个人住房贷款余额分别为5.07万亿元、4.75万亿元、1.46万亿元，较上年末分别下滑1.95%、0.70%、0.11%。

六大行中仅邮储银行个人住房贷款余额实现了正增长，截至上半年末，该行个人住房贷款余额2.36万亿元，净增236.18亿元。

业内人士指出，房贷余额的变动受发放贷款、正常还款和提前还款等因素的影响，正常情况下，应该是增加的。在目前形势下，个人住房贷款余额减少除了购房需求减少的原因，提前还贷也是重要原因。

今年6月，国泰君安宏观研究团队参考全国银行间同业拆解中心曾发布的RMBS（住房抵押贷款支持证券）条件早偿率指数的编制方法，计算了居民早偿率指标（CPR）。2024年2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位（刨除2023年10月的技术性调整），反映居民提前还贷行为明显增多。

新老差异

目前，中国99%的房贷定价采用浮动利率机制，房贷利率并不是一个确定的数值，而是在LPR基础上加点，LPR每月都可能有变化，加点数却在合同期限内保持不变。2022年以来，国内房贷政策不断宽松，全国新发放房贷的利率加点数一降再降，由此导致存量客户的房贷利率与增量房贷利率的差距越来越大。而且存量房贷利率一年一动，不少存量房贷客户要想享受今年LPR下调的福利还要等到明年，又进一步拉大了这一差距。

2023年上半年，不少地区存量与新增房贷利差在100个基点以上，居民提前还贷情况大幅增加，不少银行的排队时间都长达几个月甚至半年以上。2023年8月末，为减轻居民利息负担，支持扩大消费，央行与金融监管总局联合推动商业银行下调存量首套房贷利率，超过23万亿元存量房贷利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅73BP。

不过，2023年的这次调整主要针对的是首套房，而且要求调整后的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷利率下限。据央行有关负责人介绍，调整后，大部分符合要求的存量首套房贷款利率降至LPR，2022年5月以后的降至LPR-20BP，直接下调至政策下限。

中信证券研报指出，考虑到去年5年期LPR下调10个基点，大部分存量按揭在今年1月1日经历重定价；而今年2月和7月5年期LPR累计下调35bps，少部分按揭在今年2-8月经历重定价以及今年以来存量高定价按揭提前还款的情况，估计当前存量房贷的加权平均利率约在3.9%-4.0%左右。

2024年5月，央行取消全国层面新发放房贷利率下限，此后新发放房贷利率加点再度下行，新老房贷利率的差距再次拉大。根据央行发布的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》，2024年6月，全国新发放个人住房贷款利率为3.45%。中原地产研究院统计数据显示，2024年8月全国首套房平均利率为3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%左右。融360数字科技研究院监测的数据显示，截至7月底，45个重点城市首套房贷款平均利率为3.29%，二套房贷款平均利率为3.71%。

中金公司银行业分析师林英奇表示，如果考虑7月的LPR下调估计新发放利率在3.35%左右，相比2023年12月的3.97%下行62个基点，而存量按揭利率下调幅度仅为35个基点。因此，存量房贷利率和新增利率的利差再度回到约60-70bp的高位，并且大部分重定价在2025年年初。

事实上，不同城市的新老房贷利率差值情况各异，总体看，之前加点数较高的一线城市差距较大。以北京为例，2019年10月-2023年12月，北京首套房贷利率下限为LPR 55BP，这段时间贷款的存量房贷利率比现在的LPR-45BP高出了100BP。上海、深圳等一线城市新老首套房贷利率的差值也在80基点左右。二套房贷的新老利率差值比首套房更大。比如，同样购买北京五环外的二套房，不少老客户的利率是LPR 105BP，现在的新贷款利率只有LPR-25BP，相差130BP。

“我们早买了几年房，不仅房价买在了山顶，连利率也要高位站岗，真是太冤了。”半两财经看到，在不少网站的留言板上，大批存量房贷客户给相关部门负责人留言，呼吁尽快调整存量房贷利率的加点数，缩小存量房贷与新房贷的利率差距，减轻自己的利息负担。

影响几何

业内人士指出，商业银行现在面临两难局面，存量房贷利率不降，在提前还款潮的作用下，存款和贷款规模都会下降；降，银行利息收入和息差又都会受负面影响。截至目前，金融主管部门一直未就再次下调存量房贷利率有任何表态。

“再次下调存量房贷利率能够促进消费，但现在还没有调整，主要就是考虑到对银行的影响。”中欧国际工商学院经济学与金融学教授盛松成表示，银行占金融业比重超过90%，央行的政策不得不考虑银行，但不是考虑银行的利益，存量房贷利率还能下调吗？谈股论金而是考虑银行的风险，银行的生存，银行继续支持实体经济发展的能力。

存量房贷利率调整对现阶段的银行确实不是好消息。金融监管总局数据显示，截至2024年二季度，商业银行净息差为1.54%，同比下行20BP，其中，大型银行二季度的净息差水平为1.46%，同比下行21BP，都处于有统计以来最低水平。

据中国银行研究院此前测算，假设存量按揭贷款的利率下调50BP，则将导致银行净息差降低7BP，营业收入下降3%，净利润减少6%。

中信证券研报则分三种情形行了测算。情形A，存量按揭调整比例50%，定价调整幅度50bps，则商业银行全年净息差负向影响、全年利息收入减少占营收比例分别在2.7bps/1%左右。情形B，存量按揭调整比例75%，定价调整幅度55bps，则商业银行全年净息差负向影响、全年利息收入减少占营收比例分别在4.5bps/1.6%左右。情形C，存量按揭调整比例100%，定价调整幅度60bps，则商业银行全年净息差负向影响、全年利息收入减少占营收比例分别在6.6bps/2.3%左右。

中信证券认为，正是因为不同情形对于银行息差和盈利将产生显著差异，如果相关传闻属实，具体影响仍需等待监管具体政策调整细则出台。

林英奇所在的中金团队也分两种假设情形进行了相关测算。林英奇表示，2008年之前通过跨行转按揭，居民可实现存量按揭利率调整至新发放水平。是否重新放开转按揭、转按揭的范围（是否包括二套房）、银行在同业竞争的环境下是否自主下调房贷利率仍有不确定性，中金团队进行以下两种情景分析，具体结论有待政策明朗和落实。

第一种情形是假设全部按揭贷款利率通过转按揭和自主调整的形式下调至新发放利率水平，估算存量按揭利率平均下调约60bp，估算减少借款人利息支出每年约2400亿元，规模超过2023年。在此假设下，估算存量按揭利率下调影响银行净息差7bp，营业收入4%，净利润7%。

第二种情形是假设转按揭的范围仅包括首套房房贷（假设占存量房贷比例约为90%），估算存量按揭利率平均下调约54bp，估算减少借款人利息支出每年约2000亿元。在此假设下，估算影响银行净息差6bp，营业收入3%，净利润7%。

林英奇表示，虽然存量按揭利率的可能调整对银行息差形成影响，国有大行按揭占比高于中小银行，受存量按揭利率调整的影响更大。但假设负债成本同步调整，预计对于息差的总体影响是中性的。实际上，即使不调整存量按揭利率，居民可能仍在通过提前还贷、或者是通过经营消费贷置换等方式对银行息差形成压力。息差能否企稳根本上取决于居民是否通过偿债压力降低实现信贷需求的改善。