地产行业盈利新路径，房企穿越周期的第二曲线

自2021年以来，房地产市场进入持续的调整期，购房需求不足、房企信用风险、金融机构融资谨慎等因素导致了房地产市场的下行，房地产规模效应失灵。2024年上半年，调整期还在延续，尽管政策不断优化，但楼市复苏动能依旧不足。

克而瑞研究指出，“虽然2024年以来政策面明显优化，核心一二线城市采取了松绑调控、放宽限购等措施，但上半年企业销售仍保持低位运行态势，市场信心和预期修复还需时间”。

从财务数据来看，房企面临着销售业绩下滑和净利润下降压力。据统计，在已发布中期业绩预告或业绩快报的73家涉房企业中，有46家房企预计上半年出现亏损，出现亏损的房企数占总数的比例约为63%。

大浪淘沙，在这样的行业背景下，那些资产质量高、债务结构好、经营策略不断优化的房企，仍能穿越周期。今年上半年，华润置地、中海地产、保利发展、龙湖集团等少数房企在逆境中保持盈利，其经营策略和市场表现值得深入分析。

房地产市场新周期的盈利策略：聚焦核心城市、提升运营与服务

翻开上半年盈利的房企财报报，可以发现聚焦核心城市、优化投资策略、提升运营及服务收入等方式，地产行业盈利新路径，房企穿越周期的第二曲线是在市场低迷情况下依然保持盈利的关键因素。

中国海外发展管理层表示，在当前的房地产市场，不同城市、不同板块的走势持续分化。正是基于这样的形势分析，中海选择聚焦核心城市重点区域的市占率领先。

“去年上海徐汇西岸、深圳超总以及广州项目，三宗地总价就达到500亿元左右。在核心城市一旦投资，投资额上来得非常快。但核心城市的优质土地供应数量总体不足，下半年中海将抓住供地的窗口期，坚守投资刻度、优中选优，积极补充优质项目。”

得益于聚焦核心城市的策略，中国海外发展盈利能力得到改善。财报显示，上半年中国海外发展期内毛利率为22.1%，按年下降约0.5个百分点，创近年中期的最低水平，但较去年年底提高1.73%。

绿城中国在聚焦一二线城市的更重视项目的质量。上半年，绿城中国营业收入约695.62亿元，同比增长22.1%，毛利约91.04亿元，毛利率为13.1%，较2023年同期的17.4%下降4.3个百分点，其中物业销售毛利率11.7%，较2023年同期16%下降4.3个百分点。

该公司称，整体市场下行及限价影响，导致售价不及预期，聚焦一二线城市，对项目的安全性及抗风险能力要求较高，毛利率会相对偏低，但随着2022及2023年获取项目逐步交付，未来毛利率会有所好转。

龙湖集团则打开了更广阔的空间。公司聚焦核心城市、核心区域，注重签约质量，以保持新项目毛利率水平，注重存量项目的量价平衡，以兼顾现金流和利润率。运营及服务板块收入及利润稳步增长。

上半年，龙湖集团营业收入468.6亿元。其中，运营及服务收入占比28%，收入为131亿元，同比增长7.6%。受益于运营及服务方面的收入增长，公司股东应占溢利为58.7亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利为47.5亿元。其中，运营及服务业务贡献超80%。毛利为96.4亿元，毛利率为20.6%。

与龙湖集团类似的是，华润置地经常性收入合计200亿元，同比增长9%。利润层面，占总营业额25.3%的经常性收入，贡献了51.4%的核心净利润，首次超过开发销售型业务。

穿越周期的第二曲线，聚焦经营性业务

从经营数据可以看到，诸如龙湖、华润的盈利模式在新周期下发生了显著变化。盈利下降是行业共性问题，也是整个行业穿越周期需要解决的难题，在新周期下，这些企业采取多种措施应对。

以龙湖为例，在开发业务上，2024年上半年继续聚焦核心城市的优质资源，保证毛利率水平。通过精细管理和精准投资，公司提升了项目的回款率和销售质量，从而逐步实现开发业态结算毛利率的修复。

更重要的是，龙湖集团的运营及服务业务在2024年上半年实现了快速增长，成为公司盈利的重要支撑。龙湖管理层表示，今年上半年，在地产开发结算收入和毛利率的影响下，地产开发板块依然盈利承压。相比较而言，运营及服务两大业务板块则为集团带来了较大的利润贡献，上半年利润占比已提升至80%以上，也让集团上半年的核心利润达到47.5亿元。

近年来，中国房地产市场的供需结构发生了显著的变化，这促使房地产企业重新审视并调整其发展策略。龙湖在商业、物业等经营性业务的布局可追溯到20余年前，并在发展中持续完善业务构成，如今龙湖的经营性业务已涵盖商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造等四条航道，且均已形成不俗的体量规模。

如今，龙湖集团多年来持续投入的经营性业务，已成为其内生驱动、穿越市场周期的第二增长曲线。

通过提升经营性业务的质量和效率，龙湖集团平滑了整体收入和利润波动。由商业投资与资产管理航道组成的运营业务，上半年实现不含税租金收入66.1亿元，同比增长4.3%，为集团带来稳定现金流贡献。具体而言，商业投资作为运营业务板块的核心动力，2024年上半年为龙湖商业贡献了53.2亿元租金收入，同比增长6%；以物业管理和智慧营造组成的服务板块在今年上半年创收64.9亿元，同比增长11.1%，毛利率为32.3%。

财报显示，截至上半年，龙湖集团已开业商场建筑面积为829万平方米，整体出租率为96.0%；冠寓已开业12.3万间，规模行业领先，整体出租率为95.6%，其中开业超过六个月的项目出租率为96.3%。龙湖集团服务业务收入为64.9亿元，较上年同期增长11.1%。服务业务及其他毛利率为32.3%，较上年同期增长0.4%。截至报告期末，集团物业在管面积3.7亿平方米。

花旗在近期发布的研报中维持龙湖的【买入】评级，认为龙湖的资产负债表管理良好，其利润规模的80%来自经营性业务，在高经营性利润组合下值得更高的估值倍数。