国泰君安：房地产数据小幅改善重视死库存

智通财经APP获悉，国泰君安证券发布研报称，根据统计局数据，8月地产投资和开工面积数据均有改善，数据降幅小幅收窄，所有数据表现均没有较大波动，考虑到8月已经进入到5月已出台政策影响的尾声期，仍然期待新政策来支持。国君证券谢皓宇表示，存量项目去化仍然是接下来关注的重点，让“死库存”不再“死”，因为其本身也是负债，也即进入到稳增量、去存量的时间。在过去，市场对死库存关注度较低，因为市场更多的是从增量市场来看待地产行业。

根据统计局的同比数据，追溯调整后的数据表现均有改善，几乎所有指标降幅都略有收窄。

整体来看，地产投资和新开工面积分别下滑10.2%和16.7%，降幅较上月改善0.6/3.0个百分点，销售面积/金额分别下滑12.6%和17.2%，降幅改善2.8/1.3个百分点。表现相对较差的是竣工面积，同比下降36.6%，降幅较上月走阔14.8个百分点，但是考虑到竣工面积数据本身具有较大波动性，因此，整体来看，数据都呈现出一定的改善。

5月政策出台后，以3个完整月合计表现来看改善并不突出，主要是6月有跳跃式改善，而7~8月份改善速度则明显放缓。

以6~8月整体来看，地产投资和新开工面积分别下滑8.2%和19.8%，而前4月(由于5月政策为月中出台，则不考虑5月表现)分别为下滑12.9%和24.7%，表现有一定改善，但离显著改善仍然有一段距离，且6~8月并没有出现加速改善的情况，而是6月数据大幅改善，7月和8月表现接近。在销售面积和销售金额的数据上，国泰君安：房地产数据小幅改善重视死库存也呈现出类似的特点。

需要注意的是，当前的数据“稳”并不是低于预期，目前政策的目的仍然是防范金融风险，且保证行业不大起大落。

当前市场比较期待V型反转，并将任何不能带来反转的政策均称之为低于预期，并给出偏悲观的预测。相反，该行认为，目前房地产行业的政策态度就是防范金融风险，当前处于转型期，地产的作用更多的是在自身平稳的基础上，让资源向更有利的方向配置。

存量项目去化仍然是接下来关注的重点，让“死库存”不再“死”，因为其本身也是负债，也即进入到稳增量、去存量的时间。

在过去，市场对死库存关注度较低，因为市场更多的是从增量市场来看待地产行业。回顾2021年市场的表现，无论是投资者、还是房企，都低估了存量的影响。例如，新开工的减少会带来供给的减少等观点，均是增量思维，容易带来对市场运营的误判。该行认为，下一步地产行业将进入存量项目去化的时间，且让死库存盘活具有非常重要的意义，因为库存本身就是资产，而高杠杆背景下资产就对应的负债，因此，死库存的背后，就是对金融机构的负债，去化死库存具有非常重要的意义。因此，增量市场以稳为主，重点仍然是要去存量。维持两端配置，一方面，选择低杠杆的龙头企业，另一方面关注重组进展，受益标的。

风险提示

：市场需求加速下行。