中报观察｜新城控股轻重并举

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8月30日，新城控股发布2024年半年度报告。

公告显示，新城控股上半年总营业收入339.04亿元，同比减少18.83%；归属于上市公司股东的净利润为13.18亿元，同比减少42.16%。

净利润的下降主要是由于新城控股房地产交付收入减少所致。

2024上半年，新城控股房地产开发及销售业务的营业收入为275.49亿元，较上年同期减少23.07%。尽管房地产业务受大环境影响出现下滑，新城控股的物管业务取得较大进步。物业出租及管理业务的营业收入为58.03亿元，较上年同期增长19.29%

双轮驱动

上半年新城控股的住宅业务受大环境影响出现下滑，销售金额明显缩水。

报告期内，新城控股完成合同销售金额为235.54亿元，较上年同期下降44.45%；实现合同销售面积326.22万平方米，比上年同期下降36.86%；交付超5.7万套商品房。

销售的低迷导致新城控股在经营活动中产生的现金流量净额比上年同期减少71.91%，降至20.88亿元。

除去大环境影响，销售金额缩水的另一原因或许与新城控股的销售策略发生改变有关，上半年新城控股实现247亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为105%，新城控股认为专注做有回款的销售，可以为企业提供稳定的现金流。

住宅业务不景气，但新城控股“双轮驱动”策略中的“另一轮”商管业务在上半年取得了明显提高。商管业务的快速发展为新城控股带来了长期、稳定的现金流。

上半年吾悦广场商业运营总收入为62.12亿元，较2023年提高19.4%。其中包含商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入。

报告显示，上半年新城控股在太原、合肥、泰安等地新增开业六座吾悦广场。

截至报告期末，新城控股在137个大中城市实现布局、管理及经营201个综合体项目，吾悦广场开业面积达1527.98万平方米，出租率达97.24%。

上半年，新城控股共实现61个子项目竣工交付，竣工面积为690.31万平方米。

报告中还披露了新城控股的下半年计划，新城控股计划新开工22个子项目，新开工建筑面积133.74万平方米，其中，住宅项目53.12万平方米，商业综合体项目80.62万平方米；计划竣工115个子项目，实现竣工面积701.81万平方米，其中，住宅项目349.49万平方米，商业综合体项目平方米352.32万平方米。

在2019年新城控股宣布暂停拿地后，新城管理层对投资策略的表述变为“边做边看”，目前未见行动。报告中透露，新城控股的土地储备仍是以长三角为主要区域，聚焦重点城市群。其中一、二线城市约占公司总土地储备的40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的19%。

代建方面，依靠吾悦广场的品牌输出，新城建管上半年新增签约面积超352万平方米。截至2024年6月末，新城建管累计管理项目超90个、总建筑面积超1300万平方米，累计商业综合体在管项目超50个。

轻重并举

随着政策的调整以及疫情的结束，房企暴雷的情况已经得到控制，但妥善处理其所背负的债务仍是各家房企的首要任务之一。

上半年，新城控股如期偿还境内外公开市场债券19.7亿元，同时压降有息负债，截至报告期末，新城控股的合联营公司权益有息负债合计39.52亿元，相比年初减少12.56亿元，中报观察｜新城控股轻重并举且整体平均融资成本较去年下降0.15个百分点，为6.05%。

新城控股能够妥善其债务问题其中最大助力是“轻重并举”的商业模式，一方面商管业务可以提供稳定的现金流，截止至报告期末，新城控股账上货币资金余额为157.82亿元，净负债率为47.00%。

尽管由于销售收缩，导致经营性现金流净额大幅下降，但新城控股的经营性现金流净额仍保持为正数，实现连续6年为正，这意味着新城控股具有在市场低迷环境下持续“内生造血”的能力。

另一方面，新城控股并没有因为大环境恶劣而放弃重资产业务，反而其重资产业务已经成为新城控股处理债务问题的一柄利器。

在2023年年度股东大会上，新城控股管理层表示，现在新城控股还没有抵押的吾悦广场有35座，价值接近300亿，未来还有15座吾悦广场即将开业，这些重资产均可用于融资换取现金用于偿还债务。

今年1-8月，新城控股通过抵押吾悦广场获得新融资120亿元。

良好的资信情况使得新城控股在金融机构获得较高的授信额度，从而更方便的融资。截至报告期末，新城控股获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1059亿元，其中总部及子公司已使用授信275亿元。