取证一年半，还剩多套房子没备案，新批次还能逆势涨价？

日前，位于城南中和的远大·海湾云锦、红树湾先后取证。

这两个项目有一些共同点：‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这两个项目都拥有极好的景观资源，一线直面临江，目前成都拥有这种视野的在售项目屈指可数；

其次，两个都是成熟板块里的推新。海湾云锦位于网红蘑菇桥旁，红树湾位于五岔子桥旁，都属于成熟的中和片区。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

重要的一点是，本次两个项目取证的单价高。远大·海湾云锦精装价3.6万-5万/㎡，红树湾清水单价3.1万—4.5万/㎡，无论精装或清水，价格都能进7、8月成都新盘价格前三。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

但此次被关注，还因这两个项目另外一个共同点：虽然新房源不断刷新价格新高，但这两个项目先前取证的房源还有大量未售出。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

以远大·海湾云锦为例，项目从2022年12月至2024年7几月，先后取得1256套房源预售。目前，据购房通数据显示，往期剩余房源有约900多套待售，而从透明房产网查到的数据，备案仅300多套，备案率25%。

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红树湾、远大海湾云锦一房一价表

（下滑了解更多）图据购房通

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先来看两个项目的基本情况。

位于高新区锦韵路669号的远大·海湾云锦，2022年底首次取证，至今共5次取证。作为高新的出货王，已向市场推出1256套房源。本次取证的是3号楼，共计60套房源，户型面积251.77-574.96㎡，精装价3.6万-5万/㎡，总价几乎都超千万。

据购房通数据显示，往期剩余房源有约900多套待售，而从透明房产网查到的数据，该项目备案仅300多套，备案率25%。

距离海湾云锦车行距离不到10分钟的红树湾是一个老项目，一、二期在十年前就已开始销售，取证一年半，还剩多套房子没备案，新批次还能逆势涨价？一、二期产品也已交房入住。

今年1月红树湾推出三期独立组团，首期推出225套精装现房，8月再度取证加推186套清水房源，今年共推出411套房源。

本次取证的是12栋1单元，共186套房源，产品面积90.06-99.47㎡，清水单价3.1万—4.5万/㎡。

据购房通数据显示，该项目往期剩余房源315套，透明房产网显示的1月推出的225套房源中备案数仅70多套，备案率32%。

从数据可以看出，这不是两个热销项目，在销售端的局面没有打开，去库存的压力不小。即使备案数据有延迟，但是在限购解除和银行政策放宽后，备案数据基本与实际销售数据一致。

但让人意外的是，面对如此的销售局面，两个项目都选择了拿更高单价的新房源来吸引市场关注，不禁让人发问：以前去化慢，是因为价格不够高吗？

红树湾三期拍图

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两个项目的情况要分开来捋一捋。

远大·海湾云锦此次取证的是3号楼正面临江，产品是251-574.96㎡塔尖产品。相较之前取证的产品以3T3或3T4的，3号楼的产品有不少进步。

据了解，海湾云锦一期主力户型面积169-255㎡，基本都是高总价大户型；二期产品将户型降到128-143㎡区间，主打改善。有业内人士猜测，这次海湾云锦重新推出大平层产品，应该是想借势最近高端市场的热度，以最有卖相的江景大平层来搏一搏高端市场。

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博高端，可能因为前面两期产品的市场去化并不好，想换个赛道试试看。

这个项目占地面积151亩，容积率5.0，“7”字型的地块上总共规划了22栋35-39F的超高层建筑。受制于容积率5.0的影响，在大平层板楼作为市场主导的背景下，前期产品因塔楼设计因公摊大，得房率低等原因，在市场竞争中不占优势。

本次取证的3号楼价格来到5万/㎡的高位，虽然项目现场给出了10个点的优惠，但总价仍在2000万级。

远大·海湾云锦项目实拍图

另一个项目红树湾的价格策略延续了上一批次房源取证的思路。老盘推新，卖点是现房和高赠送，在上一批次房源出售时，开发商对外推送的宣传资料中，详细列举了各户型的赠送面积情况。

以110平米户型为例，可搭建隔板的赠送面积有约48.8㎡，实得建筑面积将达到约159㎡，从数字上看具备一定的优势。

当然从红树湾实际销售的情况来看，这个优势并没有被购房者买单。

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本次取证产品卖点依然是直面锦江的江景资源，以及高得房率，本次推出的产品面积区间90.06-99.47㎡，或许还可以增加一个总价可控的卖点。

但300-400万的总价，这个价格段是目前成都供应量最大的区间，以此总价可以买到户型设计更新、得房率也很高的全新产品，还是在区域活力更佳、成长性更好的板块。在这种情况下，红树湾在销售市场去化慢，就不难理解了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

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海湾云锦和红树湾的产品虽然各有差异，但从单价来看，这个价格是想在高端市场博出一番天地。市场会为此买单吗？

在回答这个问题前，先看看今年下半年成都高端市场的整体供应情况。

据不完全今年下半年成都有10余个总面积超过200㎡的大户型项目即将亮相，包括麓湖生态城、金融城8号、金茂璞逸锦江、仁和春天29亩等项目。

成都市场的竞争集中在高端领域，2680组家庭“抢”2套房源的锦宸府，开盘当天售罄的套均1400万的麓湖玄鸟湾，一天成交超30亿的交子·天元……都是海湾云锦相同定位的高端项目的市场表现。

看来高端改善的竞争风暴甚至比其他领域还更猛烈。

这两个项目拿什么和这些高端产品同场竞争呢？

江景资源是这两个的优势之一，同时项目位于高新区较为成熟的板块，周边配套成熟。但项目小板块处于一个比较偏刚需的环境里，要在这样的老板块里脱颖而出，如果没有产品力上绝对的优势，想要突围，比较难。

远大·海湾云锦项目周边实拍图

以远大海湾云锦为例，周围包括十几年楼龄的远大都市风景、育才竹岛等，新一点的则是七八年楼龄的嘉年华国际社区和中德英伦联邦。片区整体几乎没有可开发的区域，这让板块失去了焕新的基础。

红树湾也基本属于相同的情况。

高新区中和板块红树湾鸟瞰图

如果要让购买千万级房源的购房者做选择题，在麓湖板块、林家坝、主城区等选项与海湾云锦同时出现时，做决定的天平应该很容易偏向其中一方。

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海湾云锦已经在部分楼栋开始挂出玻璃幕墙，从局部效果来看，完成后的海湾云锦会较周围项目更具标识性。红树湾也在三期也采用了与前两期大为不同的弧形外立面设计，进行了外立面的更新。‍‍‍‍

周围二手房房价普遍在2万/㎡左右，地缘客户难以消费海湾云锦动则600万 的产品，而新川、大源今年出现的新项目，无论产品力还是项目的纯粹度都高于海湾云锦，对于有这类消费能力的客户而言，可能会选择更综合评分更高的其他项目。