最近大虹桥楼市怎么样了，我去了趟现场

“大虹桥”，这样一个被写进各类规划、超高能级的板块

前几年凭借新房倒挂优势，吸引了上万人摇号，也诞生了多个高分红盘

像蟠龙天地三期更是在2022年，取得了91.22的超高分，堪比徐汇滨江和浦东前滩这些顶流板块

数据来源网络，仅供参考今年又因为房价的起起伏伏，被“妖魔化”贴上了各种标签

有人说这里就是座睡城，白天没人很冷清

还有人说房企都集体逃离了大虹桥，产业规划看来是落空了

其实这些很多都是感觉，但却不一定是事实

随着“大虹桥”开启了大规模的交付季，最近大虹桥楼市怎么样了，我去了趟现场各项规划配套落地情况，实际的入住率、房价和租金的表现，也受到了大家的关注

现在究竟怎样了，是否还有足够购入的理由

我想没有比实地去看一次更能回答这个问题

01

几个红盘的入住率着实没想到……

《2019版规划》中，将虹桥商务区范围调整为：长宁区的新泾镇、程家桥街道，闵行区的新虹街道、华漕镇、七宝镇部分，青浦区的徐泾镇、华新镇部分，嘉定区的江桥镇、真新街道部分

涉及4个区，一共151.4平方公里

范围之广，面积之大，确实配得上“大虹桥”三个字

这次主要看的是其中的青浦徐泾板块

首先去的自然是最受关注的一些红盘，分别位于蟠龙路和徐盈路两大组团

工作日的下午，我从17号线地铁站一出来，就看到周围车的数量并不少

路上的车流很多，车牌也非常多元化，有江苏各地的、安徽的、上海的

还有停在路边的共享单车和电动车大军

从“网红打卡地”蟠龙天地一路向东走，就到了住宅板块

一期已经交付了两年半的时间，二期则是交付了一年半，三期目前在装修中，入住的还不算多

一二期不论是从外围看，还是从小区内部看

绝大部分业主都自主进行了封窗，只有少部分没有封窗

仔细看，差不多每个窗口都挂满了晾晒的衣物

每栋楼都住得满满当当

附近中介向我介绍，这里的真实入住率超过9成

一期略高于二期，主要是因为一期小户型多，二期有部分130 平的大户型，租金较贵，暂时处于空置状态

地下停车库近一半的车位都已售出，还有部分月租车

就是小区附近的配套还不是很完善，想要买水买菜都要跑到一定距离以外

学校倒是靠的很近，不仅有外籍学校、青浦世外还有几个附属幼儿园

接着来到的是招商虹桥公馆，也是一个大体量红盘

从窗户来看，入住率也还可以

据中介反馈，一期是在2020年底交付的，三年多过去了，楼栋内外保养情况看起来不错

目前入住率接近8成左右

就是小区楼下的一排底商还是空着的

只挂牌了一个社区服务中心

路边还有个红色的早餐驿站车，不知道每天早上是否有投入使用

一期和三期旁边都配有幼儿园，学校门口还在施工中

紧挨着的远洋虹桥万和源，于去年年底交付

还有虹桥悦澜，尽管项目体量非常小，但交付时间从原定的2023年1月推迟到了7月，刚交付满一年

马路对面零散开着几家底商，有沙县小吃、米粉、牛肉面和小店等

这两个小区由于存在部分硬伤，目前入住率都在6成左右

虹桥悦澜最后是天空之城TOD，四期住宅围绕着商场、办公楼，彼此之间相互联通，步行道路都是完全开放的

项目做到了整体抬高，就像悬浮在18米空中一样，所以才叫天空之城

从外立面来看不是太明显，还是中介反馈的入住率在7到8成左右

等到天黑之后，我把当天踩盘路线又走了一遍，六七点后灯亮了不少

而且晚上的地铁站也比白天更热闹，三三两两的年轻人从出站口出来往前走，不间断的一字形小队伍一直持续到八九点

这是万科天空之城在工作日晚上19:22的亮灯情况还有招商虹桥公馆下午和晚上19:46的对比图，亮灯情况稀疏蟠龙天地二期也有业主陆续在归家

地库的栏杆时不时抬起粗略算一下，光这几个红盘加起来的户数，就接近6000户

交付时间均在半年以上，基本都可以装修好入住了

按照每户1人、平均60%的入住率来算，也有差不多3600人

数据来源链家和网络，仅供参考这些以徐盈路和蟠龙路为圆点排布的成片新盘，给这里带来大量居民

在人流量的基础上，成片分布带来大量人口聚集

我在这里看到的有年轻人，有老年人，也有小孩

自然这也意味着成套配套

干洗店、菜场、小吃店、幼儿园……还有晚上的路边摊，都让我感觉到了烟火气

02

部分房价表现，确实有回落

看完了目前的入住情况，还有周围的配套表现

大家自然最关注的还是“大虹桥”的房价

要知道蟠龙天地一期的二手房，成交价最高超过9万/平米，一度还有10万 /平米的挂牌房源

据链家显示，6月最新的挂牌均价是79862元/平米，考虑到成交价比挂牌价还要略低一些，确实出现了一定幅度的下降

数据来源链家板块内的红盘尚且如此，其他次新房和老小区也同样出现了这样的情况

而蟠龙天地二三期等盘则因为触发限售，暂时还不能交易

我们选取了部分楼盘的挂牌情况

数据来源兔博士挂牌均价和去年年底相比，大虹桥的多数楼盘今年还在微跌

降价幅度从1.16%到9.14%不等

极个别的像虹桥玫瑰公馆、虹桥融景和中核锦悦府，今年挂牌价还有所提升

以中核锦悦府为例，中介表示，去年年底挂牌价较低，主要是受到几个急售业主的影响

今年“上海527新政”出台后，小区成交均价开始止跌回升，出现复苏征兆

说实在的，大虹桥不可避免受到整体房市下行的影响，但各个楼盘房价走低的原因各有不同

一部分由于交付的品质问题，购房者的认可度有所降低

有的房源存在硬伤，位于小区最前排，面对高架和轻轨的噪音影响，本身价格在小区内部就偏低

另一方面也是供应量巨大，过去3年总的供应量超过1.7万套，二手房价格难有大涨动力

数据来源：网上房地产一批一批撤场的投资客带来的成交，他们有的平进平出、有的高点买入现在割肉离场

不可否认，前几年在“打新”的大潮下，“大虹桥”板块涌入了相当数量的投资客

随着二手行情变化，加上五大新城限购政策的多次放松

尽管今年以来大虹桥的新房供应量变少了，认购数也有所下降

但是现在入市的，更多以自住客户为主

他们选择大虹桥，也许是看中了位置优势，上班通勤便利

或者是因为限购门槛低，有一定的价格优势

泡沫挤出未尝不是一件好事

03

出租旺季，租金有的平稳有的下降

比起“跌跌不休”的房价，大虹桥的租金最近让人出乎意料

蟠龙天地最新交付的三期，173平的有一套租金达到了3.7万元/月，出租周期也很短，只有18天

更有一套195平的租金高达3.9万元/月，而且一签就是三年的长约，总租金足足超过140万

还有一套联排，以4.2万的月租金不久前成交

图源链家195平的这套，按照当时1400万左右的购入价来算，不包含设计装修费，租金收益率达到了3.34%

中介也向我介绍，虽然蟠龙天地一期的房价有回落，但是一到三期的租金表现确实很突出

两房和三房同样面积，但两房租金比三房还高，因为房间面积更大，居住体验更好

两房的月租金在1万到1万3之间，三房则在1万2以内

这里的租房客群以国际学校的陪读家长为主

每年的学费都要50万起步，一年20万左右的租金自然不在话下

不过，其他商品房小区的租金就没这么坚挺了

有的只要每月6000元出头就可以租到两室户，而且去化周期也明显拉长，不少房子都空关着

数据来源中介和链家网还有动迁房爱博家园，凭借超大体量，被称为“虹桥打工人的第一站”

步行就可以到中骏广场、阿里中心这些地方，配套非常齐全

今年夏天这个租房旺季，房租比起前两年同期也下降了不少

尤其是最靠近虹桥火车站的一村二村

去年这时候5000元/月的小两房，现在也只有4600到4800元/月

爱博家园不仅租金下滑，租赁形式也有点变化

今年整租的租客变少，群租的开始变多，甚至连隔断房也愿意接受

最便宜的单间一个月2000元都不到

04

我花了一天的时间，把这个板块，从早到晚里里外外兜了几圈

对大虹桥的现状有了更近一步的了解

大量高端低密住宅、国际住区、还有普通二手房、以及以徐盈路和蟠龙路为圆点排布的成片新盘，给这里带来大量居民

总的来看，大虹桥的入住率，不管是自住还是出租的，都不低

教育、交通、商业、办公都在不断兑现，基本的居住和生活都可以在这得到满足

还有两大现象特别想和大家分享

一个是热闹的地铁17号线

工作日不论是下午开往东方绿舟方向，还是晚上开往虹桥火车站方向

地铁车厢都是座无虚席，站满了人

西延线也预计将在年底开通，未来还将有更多的人在这里来来往往

还有就是万科天空之城和蟠龙天地，两大热门商圈在这个天气依然有不俗的人流量

这是我离开前，在蟠龙天地拍下的戏水池场景

盛夏的夜晚，几十个大人带着小孩在这里嬉戏玩闹

我想这大概就是大虹桥生活最美好的画面

还有源源不断的人在用脚投票，选择大虹桥

以上为正文，来自楚然

这是真叫卢俊公众号的第5459篇原创文章